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Les règles particulières de déduction des charges foncières pour 2018 et 2019

Le 08 mars 2019

Dans la cadre de la mise en place du prélèvement à la source (PAS) le législateur a prévu des modalités particulières de déduction des charges foncières pour les revenus fonciers déterminés selon le régime réel d’imposition pour les années 2018 et 2019.

Les charges concernées

Le législateur a distingué les modalités de déduction en fonction de la nature des charges.

D’une part, les charges récurrentes qui correspondent aux charges que le propriétaire doit chaque année et sur lesquelles il n’a aucune influence (ni sur le montant, ni sur l’échéance). Ce sont par exemples les primes d’assurances, les provisions pour dépenses de la copropriété, les intérêts d’emprunt, les frais de garde et de concierge, de rémunération versée à un 1/3 pour la gestion …

D’autre part, les charges dites « pilotables » qui correspondent à des dépenses de travaux en principe dont le propriétaire maîtrise le calendrier de réalisation et donc l’année d’imputation. Ce sont par exemple les dépenses de réparation et d’entretien supportées par le propriétaire, les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation ou bien les dépenses afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés dans les deux cas à l’exclusion des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement …

Les modalités de déduction

Pour les charges récurrentes il est prévu pour l’année 2018 que celles-ci sont déductibles au titre de l’année dès lors qu’elles sont devenues exigibles, ainsi c’est la date d’échéance de la dette qui détermine sa date de déduction indifféremment de la date de paiement effectif de cette dette.

Pour les charges « pilotables » il est prévu qu’au titre de l’année 2018 elles sont prises à 100 % dans la détermination des revenus fonciers imposables l’année étant blanches et donc par définition exonéré d’imposition dans le cadre de la mise en place du prélèvement à la source. Cependant, pour éviter un effet d’aubaine visant à reporter en 2019 l’ensemble des travaux 2018 ; le législateur à mis en place une mécanique de lissage des dépenses pilotables qui consiste à retenir la moyenne des dépenses pilotables engagées sur les deux années 2018 et 2019.

Le contribuable reportant en 2019 l’ensemble des dépenses pilotables qu’il aurait pu engager en 2018 au motif que l’année 2018 est blanche sur les revenus fonciers verra le montant des dépenses réduit de moitié pour le calcul du montant déductible.

Dans ces conditions il conviendra de reporter en 2020 l’engagement de ces dépenses si l’on veut bénéficier de leur complète déduction.

Les exceptions

Cette règle de la moyenne des dépenses de travaux des années 2018 et 2019 pour le calcul du revenu foncier 2019, ne s’applique pas dans certains cas.

1-      Les travaux d’urgence, tels que ceux rendus nécessaires par la force majeure, décidés d’office par un syndic de copropriété, par une décision de justice ou d’une injonction des autorités municipales ou d’un arrêté de péril

2-      Les travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019

3-      Les travaux effectués sur un immeuble classé ou inscrit en 2019 au titre des monuments historique ou labellisé par la Fondation du Patrimoine.

Pour vous assister dans ce domaine votre avocat fiscaliste Cabinet OPAL est à votre disposition